Ein Gründer kauft eine alte Gewerbeimmobilie, lässt sie auf Vordermann bringen und geht davon aus, die Sanierungskosten einfach als Betriebsausgaben abzusetzen. In der Praxis ist das selten so unkompliziert. Das Steuerrecht unterscheidet scharf zwischen Aufwendungen, die sofort abzugsfähig sind, und solchen, die über Jahrzehnte abgeschrieben werden müssen. Wer diesen Unterschied nicht kennt, erlebt beim ersten Jahresabschluss eine unangenehme Überraschung.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Die zentrale Weichenstellung
Der entscheidende Begriff im deutschen Steuerrecht lautet „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgibt, muss diese Aufwendungen zwingend als Herstellungskosten aktivieren. Das bedeutet: kein sofortiger Abzug, sondern Abschreibung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes, in der Regel 33 oder 50 Jahre.
Liegt man unter dieser 15-Prozent-Schwelle, gilt der Aufwand als Erhaltungsaufwand und ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Für einen Gründer mit engem Liquiditätsspielraum macht das einen gewaltigen Unterschied. Ein konkretes Beispiel: Gebäudekaufpreis 400.000 Euro, davon entfallen laut Kaufvertrag 300.000 Euro auf das Gebäude selbst. 15 Prozent davon sind 45.000 Euro. Wer in den ersten drei Jahren 60.000 Euro in Sanierungsarbeiten investiert, muss den gesamten Betrag aktivieren, nicht nur den übersteigenden Teil.
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
Viele Gründer unterschätzen, welche Maßnahmen in die 15-Prozent-Berechnung einfließen. Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass Aufwendungen für Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster typischerweise einbezogen werden. Reine Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen fallen dagegen nicht darunter. Kosten für die Beseitigung verdeckter Mängel, die beim Kauf nicht erkennbar waren, bleiben ebenfalls außen vor.
Für die Abgrenzung lohnt sich ein Blick in die einschlägigen Regelungen des Einkommensteuergesetzes. § 6 EStG regelt die Bewertung von Wirtschaftsgütern und ist die Rechtsgrundlage für die steuerliche Behandlung anschaffungsnaher Herstellungskosten. Gründer, die sich mit dem Gesetzestext vertraut machen, verstehen schneller, warum ihre Steuerberaterin oder ihr Steuerberater bestimmte Ausgaben nicht sofort absetzt.
Fördermittel und energetische Sanierung: Was 2026 gilt
Neben der steuerlichen Einordnung spielt die Förderlandschaft eine wachsende Rolle. Die KfW und das BAFA bieten Programme für energetische Sanierungen, die auch für gewerblich genutzte Gebäude zugänglich sind. Wichtig: Erhaltene Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Wer 20.000 Euro Zuschuss erhält und 80.000 Euro Herstellungskosten aktivieren muss, schreibt nur noch 60.000 Euro ab.
Für Gründer, die sich einen ersten Überblick über Sanierungspflichten, Dämmstandards und technische Anforderungen verschaffen wollen, ist der Sanierungs Ratgeber eine nützliche Anlaufstelle, um Maßnahmen inhaltlich einzuordnen, bevor man mit Architekten oder Energieberatern in die Detailplanung geht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer unter bestimmten Umständen zur Sanierung, etwa beim Eigentümerwechsel. Wer eine Gewerbeimmobilie kauft und saniert, sollte prüfen, ob gesetzliche Mindeststandards einzuhalten sind, die den Sanierungsumfang und damit auch die steuerliche Einordnung beeinflussen.
Umsatzsteuer: Vorsteuerabzug nicht vergessen
Für vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen ergibt sich bei Sanierungsmaßnahmen zusätzliches Potenzial. Die in Handwerkerrechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer kann als Vorsteuer geltend gemacht werden, sofern das Gebäude ausschließlich unternehmerisch genutzt wird. Bei gemischter Nutzung, zum Beispiel Erdgeschoss gewerblich, Obergeschoss privat, muss aufgeteilt werden. Eine fehlerhafte Aufteilung ist einer der häufigsten Prüfungspunkte bei Betriebsprüfungen.
Wer das Gebäude an andere Unternehmen vermietet und dabei zur Umsatzsteuer optiert, kann den vollen Vorsteuerabzug nutzen. Die Option lohnt sich aber nur, wenn der Mieter seinerseits vorsteuerabzugsberechtigt ist. Vermietet man an Ärzte oder andere steuerbefreite Unternehmen, entfällt die Möglichkeit zur Option.
Rechtliche Pflichten rund um die Sanierung
Neben dem Steuerrecht gibt es baurechtliche Anforderungen, die Gründer kennen müssen. Genehmigungspflichtige Maßnahmen, zum Beispiel der Einbau neuer Fensteröffnungen oder statische Eingriffe, erfordern eine Baugenehmigung. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert Bußgelder und im Extremfall den Rückbau auf eigene Kosten.
Für Denkmalschutzimmobilien gelten zusätzliche Einschränkungen. Das kann steuerlich sogar vorteilhaft sein: Nach § 7i EStG dürfen Baudenkmäler über acht Jahre mit je neun Prozent und über weitere vier Jahre mit je sieben Prozent abgeschrieben werden, insgesamt also 100 Prozent in zwölf Jahren statt in 33 oder 50. Diese erhöhten Abschreibungen setzen aber eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde voraus, die vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden muss.
Einen guten Überblick über gesetzliche Rahmenbedingungen der Bautätigkeit und Raumordnung bietet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, das regelmäßig aktuelle Berichte zu Sanierungsquoten, Energiestandards und Förderprogrammen veröffentlicht.
Checkliste: Das sollten Gründer vor der Sanierung klären
- Kaufpreis aufteilen: Grund und Boden sowie Gebäude im Kaufvertrag getrennt ausweisen lassen, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.
- 15-Prozent-Frist im Blick behalten: Alle Sanierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren dokumentieren und summieren.
- Fördermittel vor Maßnahmenbeginn beantragen: Viele Programme setzen voraus, dass kein vorzeitiger Maßnahmenbeginn stattgefunden hat.
- Baugenehmigungen rechtzeitig einholen: Genehmigungsfristen können Projektpläne erheblich verzögern.
- Umsatzsteuerliche Nutzung prüfen: Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung nur sinnvoll, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist.
- Denkmalbehörde früh einbinden: Bescheinigung nach § 7i EStG muss vor Baubeginn vorliegen.
Wer diese Punkte systematisch abarbeitet, spart nicht nur Steuern, sondern vermeidet auch kostspielige Nachkorrekturen. Die Sanierung einer Gewerbeimmobilie ist für viele Gründer eine der größten Einzelinvestitionen der Unternehmensgeschichte. Sie steuerlich und rechtlich sauber aufzusetzen, ist kein bürokratischer Luxus, sondern wirtschaftliche Vernunft.
