Ein kurzes Video aus 40 Metern Höhe, das Grundstück, Garten und Lage des Hauses in einer Einstellung zeigt: Drohnenaufnahmen haben sich im Immobilienmarketing als wirksames Mittel etabliert. Objekte, die mit solchen Luftbildern beworben werden, erzielen laut einer Auswertung des Portals Immowelt messbar mehr Klicks als vergleichbare Exposés ohne Luftperspektive. Doch zwischen dem Wunsch nach spektakulären Aufnahmen und dem, was rechtlich zulässig ist, liegt oft eine erhebliche Lücke.
Welche Genehmigungen sind grundsätzlich nötig?
In Deutschland regelt die EU-Drohnenverordnung (Durchführungsverordnung EU 2019/947) seit Januar 2021 den Betrieb unbemannter Luftfahrtsysteme europaweit einheitlich. Für die meisten kommerziellen Immobilienaufnahmen ist die sogenannte Kategorie „Specific“ relevant, wenn die Drohne schwerer als 250 Gramm ist oder der Einsatz über bewohntem Gebiet stattfindet.
Konkret bedeutet das: Wer gewerblich fotografiert, also als Makler oder beauftragter Dienstleister, benötigt in der Regel einen Kompetenznachweis. Der EU-Drohnenführerschein „A2“ erlaubt Flüge bis auf 30 Meter Abstand zu unbeteiligten Personen. Für Aufnahmen in Wohngebieten, wo Nachbarn, Fußgänger und parkende Autos unvermeidlich ins Bild geraten, ist dieser Schein in vielen Fällen Pflicht. Die zuständige Landesluftfahrtbehörde kann darüber hinaus Einzelgenehmigungen verlangen, etwa in der Nähe von Flughäfen oder in bestimmten Schutzgebieten.
Höhenbeschränkungen und Flugverbotszonen
Die Standardobergrenze für unkomplizierte Flüge liegt bei 120 Metern über Grund. Für Immobilienaufnahmen ist das in der Praxis selten ein Problem, denn die meisten aussagekräftigen Perspektiven entstehen zwischen 30 und 80 Metern. Kritischer sind horizontale Einschränkungen:
- Innerhalb von 1,5 Kilometern um einen kontrollierten Flughafen ist ohne Genehmigung der Deutschen Flugsicherung (DFS) kein Flug erlaubt.
- Naturschutzgebiete, Nationalparks und bestimmte Industrieanlagen können eigene Verbotszonen haben.
- Über Menschenansammlungen ab etwa 12 Personen ist der Überflug ohne Sondergenehmigung untersagt.
Die App „DronIQ“ oder das Portal der DFS zeigen Flugverbotszonen in Echtzeit an. Wer ohne Prüfung fliegt, riskiert Bußgelder bis zu 50.000 Euro, in schweren Fällen auch Strafanzeigen.
Datenschutz: Das unterschätzte Problem
Selbst wenn die Genehmigungslage klar ist, bleibt der Datenschutz eine eigene Baustelle. Die DSGVO gilt auch für Drohnenaufnahmen, sobald darauf Personen oder Kfz-Kennzeichen erkennbar sind. Wer Aufnahmen eines Hauses macht und dabei die Nachbarterrasse mit ablichtet, auf der jemand sitzt, hat ohne Einwilligung dieser Person ein datenschutzrechtliches Problem.
In der Praxis empfehlen erfahrene Immobilienfotografen, Aufnahmen in den frühen Morgenstunden zu machen, wenn kaum jemand draußen ist, und in der Nachbearbeitung erkennbare Personen und Kennzeichen zu verpixeln. Beides schützt nicht vollständig vor Abmahnungen, reduziert aber das Risiko erheblich. Zusätzlich sollte der Eigentümer des fotografierten Grundstücks immer schriftlich zustimmen, auch wenn er selbst der Auftraggeber ist, weil das für die Dokumentation gegenüber Behörden hilfreich sein kann.
Nachbarrechte und Persönlichkeitsrechte
Ein Punkt, der in der Praxis häufig übersehen wird: Das Fotografieren von Nachbargrundstücken aus der Luft kann das Hausrecht und das Recht am eigenen Bild verletzen, auch wenn kein Mensch sichtbar ist. Wer etwa den Pool, die Gartengestaltung oder eine noch nicht öffentlich bekannte Bebauung des Nachbarn unbeabsichtigt dokumentiert, bewegt sich rechtlich in einer Grauzone.
Gerichte haben hierzu bislang keine einheitliche Linie entwickelt. Das Landgericht Frankfurt entschied 2021 (Az. 2-03 O 23/21), dass Aufnahmen, die systematisch in fremde Gärten blicken, auch ohne erkennbare Personen unzulässig sein können. Für Makler, die regional stark verankert sind und auf Empfehlungen angewiesen sind, ist ein Streit mit dem Nachbarn des zu verkaufenden Objekts ein Risiko, das sich mit etwas Sorgfalt vermeiden lässt.
Was gute Praxis in der Branche ausmacht
Professionelle Anbieter, die für Immobilien Stuttgart und anderen städtischen Märkten tätig sind, arbeiten heute fast ausschließlich mit zertifizierten Drohnenpiloten zusammen, die sowohl den A2-Schein als auch eine Haftpflichtversicherung für Drohnenflüge vorweisen können.
Eine solche Versicherung ist keine gesetzliche Pflicht, aber faktisch unverzichtbar. Schäden durch abstürzende Drohnen, etwa an Fassaden, Fahrzeugen oder Personen, sind ohne Deckung existenzbedrohend. Spezialisierte Anbieter verlangen für eine Jahrespolice mit 1 Million Euro Deckungssumme zwischen 100 und 300 Euro, abhängig von der Drohnengröße und dem Einsatzgebiet.
Darüber hinaus hat sich in der Branche eine kurze schriftliche Checkliste vor jedem Auftrag bewährt:
- Flugverbotszonen per App prüfen und Ergebnis dokumentieren
- Schriftliche Zustimmung des Eigentümers einholen
- Geplante Flugzeit und Flughöhe notieren
- Nachbarn informieren, wenn der Flug in deren Sichtfeld stattfindet
- Rohmaterial auf erkennbare Personen und Kennzeichen prüfen, vor Veröffentlichung unkenntlich machen
Wann lohnt sich der Aufwand überhaupt?
Nicht für jedes Objekt sind Drohnenaufnahmen sinnvoll. Bei einer Eigentumswohnung im dritten Stock eines städtischen Mehrfamilienhauses liefert eine Drohne kaum Mehrwert. Anders sieht es bei Einfamilienhäusern mit größerem Grundstück, Hanglagen, Objekten mit Pool oder Anwesen in landschaftlich reizvoller Umgebung aus. Dort vermittelt die Vogelperspektive Kontext, den kein Weitwinkelobjektiv am Boden leisten kann.
Ein Richtwert aus der Praxis: Ab einem Grundstück von etwa 600 Quadratmetern oder einem Listenpreis über 500.000 Euro rechnen die meisten Makler Drohnenaufnahmen grundsätzlich ein. Die Kosten für einen professionellen Drohnenflug inklusive Nachbearbeitung und kurzem Videoschnitt liegen je nach Anbieter und Region zwischen 200 und 600 Euro. Gemessen am Gesamtvolumen einer Transaktion ist das ein geringer Posten, der aber die Vermarktungszeit spürbar verkürzen kann.
Wer die rechtlichen Rahmenbedingungen kennt und strukturiert vorgeht, kann Drohnenaufnahmen ohne nennenswerte Risiken einsetzen. Die häufigsten Fehler passieren nicht aus Unwissenheit über das Luftrecht, sondern weil Datenschutz und Nachbarrechte schlicht nicht auf dem Radar sind. Das lässt sich mit ein paar Minuten Vorbereitung vor jedem Auftrag verlässlich ändern.
