Wer eine Immobilie verkauft und dabei einen Makler beauftragt, zahlt in Deutschland üblicherweise eine Provision zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 500.000 Euro können das schnell 15.000 bis 35.000 Euro sein. Kein Wunder also, dass viele Verkäufer fragen: Was davon lässt sich eigentlich steuerlich absetzen?
Die Antwort ist weniger eindeutig, als viele hoffen. Ob und in welchem Umfang Maklerkosten steuerlich anerkannt werden, hängt entscheidend davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde, wann sie erworben wurde und ob ein steuerpflichtiger Gewinn überhaupt anfällt.
Grundregel: Werbungskosten nur bei steuerpflichtigem Verkauf
Das deutsche Steuerrecht unterscheidet beim Immobilienverkauf zunächst danach, ob der Erlös überhaupt der Einkommensteuer unterliegt. Privatpersonen, die eine selbst genutzte Immobilie nach mindestens drei Jahren Eigennutzung verkaufen, sind in der Regel vollständig steuerfrei. Maklergebühren sind in diesem Fall steuerlich irrelevant, weil kein zu versteuernder Gewinn entsteht.
Anders sieht es aus, wenn die sogenannte Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Sie beträgt für private Veräußerungsgeschäfte nach Paragraf 23 EStG zehn Jahre. Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus kauft und es nach sieben Jahren verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern. Erst in diesem Fall kommen Maklergebühren als absetzbare Werbungskosten ins Spiel.
Welche Kosten konkret anerkannt werden
Das Finanzamt erkennt beim steuerpflichtigen Immobilienverkauf sogenannte Veräußerungskosten an, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Darunter fallen grundsätzlich:
- Maklerprovision: Der gesamte Betrag, den der Verkäufer an den Makler zahlt, ist absetzbar, sofern er direkt mit dem Verkauf zusammenhängt.
- Inseratskosten: Gebühren für Portale wie Immobilienscout oder Immonet, die im Auftrag des Verkäufers entstehen, gelten als Veräußerungskosten.
- Notarkosten: Der Anteil der Notargebühren, der auf die Beurkundung des Kaufvertrags entfällt, ist absetzbar. Grundbuchkosten für die Löschung einer Grundschuld können ebenfalls berücksichtigt werden.
- Gutachterkosten: Ein Verkehrswertgutachten, das zur Preisfindung in Auftrag gegeben wurde, ist in der Regel anerkannt.
- Kosten für Energieausweise: Ohne gültigen Energieausweis darf keine Immobilie vermarktet werden. Die entsprechenden Kosten gelten als unmittelbar verkaufsbezogen.
Nicht absetzbar sind dagegen Kosten, die dem allgemeinen Erhalt der Immobilie dienen und keinen direkten Zusammenhang zum Verkauf haben, etwa eine Renovierung, die schon länger geplant war.
Praxisbeispiel: So rechnet das Finanzamt
Ein Vermieter kauft 2017 eine Eigentumswohnung in München für 380.000 Euro und verkauft sie 2023 für 540.000 Euro. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist noch nicht abgelaufen, der Gewinn ist also steuerpflichtig. Der Verkauf lief über einen Makler, der 3,57 Prozent Provision auf Verkäuferseite berechnete, also rund 19.278 Euro.
Die Rechnung beim Finanzamt sieht dann vereinfacht so aus:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 540.000 Euro |
| Anschaffungskosten (2017) | 380.000 Euro |
| Maklerprovision Verkauf | 19.278 Euro |
| Notarkosten Verkauf | 2.100 Euro |
| Gutachterkosten | 1.500 Euro |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 137.122 Euro |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent wären das rund 57.591 Euro Steuerlast. Ohne die absetzbaren Kosten von gut 22.000 Euro würde die Steuer auf etwa 66.780 Euro steigen. Der Unterschied ist erheblich.
Was bei gewerblichem Immobilienverkauf gilt
Wer Immobilien nicht als Privatperson, sondern über ein Unternehmen oder als gewerblicher Immobilienhändler verkauft, kann Maklergebühren grundsätzlich als Betriebsausgaben abziehen. Das senkt den körperschaft- oder einkommensteuerpflichtigen Gewinn direkt. Allerdings gilt hier die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, gilt steuerrechtlich automatisch als gewerblicher Grundstückshändler, auch ohne formalen Gewerbebetrieb.
In diesen Fällen lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater besonders. Professionelle Immobilienmakler München arbeiten häufig mit Steuerberatern zusammen und können zumindest erste Orientierung geben, welche Kostenbelege für das Finanzamt sorgfältig aufbewahrt werden sollten.
Häufige Fehler beim Absetzen von Maklerkosten
In der Praxis passieren immer wieder dieselben Fehler. Verkäufer setzen Maklerkosten ab, obwohl der Verkauf gar nicht steuerpflichtig ist, etwa weil die Spekulationsfrist schon abgelaufen war. Das klingt harmlos, ist es aber nicht, weil es unnötige Rückfragen des Finanzamts provoziert.
Ein anderes Problem: Viele Verkäufer vergessen, die Maklerprovision, die beim ursprünglichen Kauf der Immobilie gezahlt wurde, in die Anschaffungskosten einzurechnen. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage für zukünftige Abschreibungen bei vermieteten Objekten und mindert außerdem den steuerpflichtigen Gewinn beim späteren Verkauf. Wer diese Kaufnebenkosten nicht korrekt erfasst hat, verschenkt bares Geld.
Wichtig: Belege lückenlos aufbewahren
Das Finanzamt akzeptiert nur belegte Kosten. Rechnungen des Maklers, Kontoauszüge über geleistete Zahlungen und schriftliche Vereinbarungen sollten mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden. Bei gewerblichem Grundstückshandel gelten die regulären handelsrechtlichen Aufbewahrungsfristen.
Fazit: Nicht pauschal denken
Maklergebühren sind nicht automatisch steuerlich absetzbar, aber in vielen Konstellationen sehr wohl. Entscheidend ist der steuerliche Status des Verkaufs. Bei steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäften mindern sie den Gewinn direkt, bei gewerblichen Verkäufen gelten sie als Betriebsausgaben. Wer diese Unterscheidung kennt, rechtzeitig dokumentiert und im Zweifel einen Steuerberater hinzuzieht, kann beim Finanzamt oft deutlich mehr herausholen, als der erste Blick vermuten lässt.
